等到苏筱心动了之后,苏宁约了个时间,把苏带到了位于静安的一家咖啡厅。

地方是苏宁挑的,主要是这里安静,人不多,特别适合谈正事。

两个人到的时候,靠窗的位子上已经坐了一个人,穿着一件深灰色的休闲西装外套,头发是浅棕色的,五官轮廓很深,一看就是欧洲那边的老白男。

老白男面前放着一杯黑咖啡,正在看一份英文版的中国房地产行业分析报告,听到脚步声抬起头来。

立刻站起身朝苏伸出手,用一口流利的中文说:“苏筱女士,久仰。苏宁经常跟我提起你,说你是一级造价师,成本管控方面的专家。我叫海杰明,你可以叫我杰明。”

“你好!杰明。”苏筱跟海杰明握了握手,坐下来后忍不住多看了他一眼。

其实,苏筱心里还是有些意外的。

本来以为是自己的这个便宜堂弟忽悠自己,可是看眼前这个人的谈吐和气质,怎么看都不像是一个普通司机能接触到的角色。

但苏宁就在旁边坐着,表情依旧是非常的淡定,苏筱也就不再胡思乱想了。

此时的海杰明反倒是非常务实的开门见山,把自己对这个行业的判断和未来的商业计划从头到尾讲了一遍,“苏筱,我先说我的核心判断。中国房地产行业的黄金时代已经过去了。从去年下半年开始,政策面连续收紧,融资

渠道一条一条被堵上,三道红线一划,多少头部房企已经在爆雷的边缘。未来两到三年内,市场上会出现大量的烂尾项目和闲置资产。传统的买地盖楼卖房的模式已经走不通了,谁还在这个模式里死扛,谁就会死得很惨。”

“......”苏筱点了点头,没有插话,让海杰明继续往下说。

苏筱作为一名资深的房地产从业人士,又怎么真的对房地产危局一无所知。

海杰明说:“但危中有机。我的思路是不碰增量开发,专注存量改造。简单说就是低价收购烂尾楼盘和经营不善的商业物业,改造成长租公寓和人才公寓。当然也可以改造那些市中心的老破小。赚的并不是以前的那种销售利

润,反而是长期稳定的租金回报和管理运营收益。

海杰明翻开手边的一份资料,指着上面的数据说道:“德国和日本的租赁住房市场非常成熟,超过一半的城市人口选择租房而不是买房,租赁物业的运营收益可以做到年化百分之六到百分之八,而且极其稳定,不受买卖市场

波动的影响。国内这几年也开始推租购并举,政策方向是明确的,但市场上真正能做出品质的租赁社区少之又少。几个头部企业试水长租公寓,赛道是对的,但他们的资金成本太高了,扩张太快了,一旦资金链绷不住就会出问

题。

苏筱听到这里,问了一句:“杰明,你的资金成本跟他们比有什么优势?”

“我已经拿到了一笔境外长期低息资金,”海杰明说,“年化成本不到三个点,期限十五年。我不需要追求短期回报,不需要像那些拿了高成本资金的玩家一样拼命扩张。我可以稳扎稳打地做,一个一个项目收购,一个一个项

目改造,把品质做出来,把运营做扎实。这个市场是方兴未艾的,谁先进来把标准立住了,谁就是这个赛道的规则制定者。”

苏筱又问:“资金结构怎么设计的?纯股权还是股债结合?”

海杰明回答:“股债结合,优先资金占六成,劣后资金占四成。劣后资金我自己出,优先资金是境外那笔长期低息贷款。这个结构的好处是杠杆适中,抗风险能力强,市场不好的时候我们不会因为资金链断裂而死掉。”

苏筱接着问:“改造项目的成本模型你算过吗?一个烂尾楼从收购到改造到交付运营,前期投入多少,回本周期多长?”

海杰明笑了,看着苏的眼神里多了一层欣赏,“苏宁跟我说你是成本管控的专家,果然名不虚传,上来就问成本模型。我算过,我拿一个具体的项目给你举例。假设收购一个五万平米的烂尾住宅楼,收购价格是市场价的四

折,改造内容包括内部装修、水电管网更新、公共区域打造,总投入大概在这个数。”

接着,海杰明又是在纸上写了一个数字,推给苏筱,“改造完成后按市场租金的八折定价,入住率保守按百分之八十五算,回本周期大概在六年到八年之间。如果运营做得好,入住率提到百分之九十五以上,回本周期可以缩

短到五年以内。而且这个模型只算了租金收益,没有算物业本身的资产增值。但我的逻辑是,资产增值是锦上添花,租金收益才是核心,我们不靠卖房子赚钱。反正等到恐慌情绪出现了之后,房子也是卖不掉的。”

苏筱在心里飞速地算了一笔账。

她做造价这么多年,对数字的敏感度是天生的。

海杰明给出的数据她过了一遍脑子,便发现这个模型确实是站得住脚的。

前期投入主要是资产收购和改造,后期收益靠租金。

回本周期虽然不短,但现金流极其稳定,不受销售市场波动的影响。

在房地产市场即将进入寒冬的大背景下,这种模式反而比盖楼卖房要安全得多。

接着,苏筱又问了几个施工和供应链的问题。

海杰明都是一一回答,每一条回答都有数据支撑,并不是那种只画大饼不讲实际的大忽悠。

自己的弟弟只是个司机,忽然要介绍一位海外投资者给自己,苏筱不怀疑对方是骗子是不可能的。

只是双方谈到这里,苏筱已经可以排除对方是骗子的可能。

海杰明放下笔,看着苏筱,态度非常诚恳地说道:“苏筱,我需要一个能从头到尾盯住项目成本的人。苏宁跟我说,整个赢海集团最懂造价的不是坐在总部办公室里的高管,而是一个在天成公司管预算的主任经济师。我听说

了你美术馆、领先国际和群星广场的具体事例,你能在那么复杂的项目里把成本压到极致,施工方报价里的水分你一眼就能看穿,这种在实战中打出来的本事,确实是坐在办公室里看报表学不到的。所以,你正是我需要的人。”

“…………”苏筱端起咖啡杯喝了一口,没有说话。

海杰明接着说:“如果你愿意加入,我给你百分之三十五的股份。公司已经注册好了,注册资金一千万,资金已经到账,随时可以开始运作。我不跟你画大饼,创业有风险,但我能保证的是,赚了钱你占三成五,亏了钱我扛

大头。你来了不是给我打工,你是合伙人,跟我海杰明平起平坐。”

苏筱放下杯子,只想了不到两秒钟就点了头:“杰明,我接受你的邀请。”

海杰明又补充道:“对了,苏宁还跟我提过一个人,叫吴红枚,在赢海集团人力资源部。公司刚成立,人力资源总监的位置还空着。一个懂集团HR流程、熟悉建筑行业人才结构的人,对我来说同样不可或缺。如果可以的话,

你帮我问问她的意思。”

苏诧异地转头看了苏宁一眼,苏宁正端着咖啡杯慢悠悠地喝着,脸上什么表情都没有,好像这一切都跟他没关系似的。

“行!我去和吴红枚谈。”

"

苏筱从咖啡厅出来之后没有回家,反倒是直接给吴红枚打了个电话。

电话接通的时候,吴红枚的声音听起来有气无力的,“筱筱,怎么这个时候给我打电话?”

苏筱没在电话里多说,“红枚,你出来一趟,老地方见,我有重要的事跟你说。”

“好。”

老地方是两个人常去的一家小面馆,离吴红枚租住的地方并不远。

苏筱到的时候,吴红枚已经坐在里面了。

面前放着一碗没怎么动的牛肉面,筷子搁在碗沿上。

整个人看起来蔫蔫的,眼圈有些发红。

苏筱坐下之后还没来得及开口,吴红枚就先倒了苦水,“筱筱,我跟你说个事,你先别骂我。我和张小北攒的三十万没了。”

苏筱愣了一下:“没了?没了是什么意思?”

“这三十万是我跟张小北攒了好几年的钱,这些年存折一直放在了我爸妈那里,本来打算今年再凑一凑够首付了就看房子。结果我爸妈竟然给我弟弟买了房子,而且房产证上不光没有我的名字,他们也不准备给我预留房间。”

苏筱听得眉头越皱越紧:“张小北怎么说?”

“他能怎么说?”吴红枚苦笑了一下,脸上的表情更凄惨了,“他那人你又不是不知道,每天都是精打细算的,一块钱恨不得掰成几瓣花,更不要说一下子没了三十万。”

苏筱沉默了一会儿,“红枚,你当初就不应该把存折放你妈那。”

“谁能想到我爸妈这么过分。”

“以后你和张小北怎么办?这日子还怎么过下去?”

“呜呜呜......他.....他要和我离婚。”

“…………”看着眼前的这个闺蜜,苏筱也不知道说什么了。

这个闺蜜真的是很惨,大学毕业后就和张小北在一起,而张小北并不是理想的男人。

可是两个人就这样磕磕绊绊的生活在一起,吴红枚在单位里谨小慎微的工作着,回到家又要面对喜欢打游戏又极致抠门的老公。

还要应对那个令人窒息的原生家庭,感觉吴红枚一直以来活的也太憋屈了。

苏筱看着眼前的吴红枚,认识她这么多年,实在是太了解她了。

这个人在外面看起来文文弱弱的,对谁都和和气气,在赢海人力资源部被玛利亚呼来喝去也不吭声,但骨子里她倔得很。

但是那个原生家庭就是一个填不满的无底洞,可能真的会搭进去她自己的一生。

苏没有再追问这个事,反而是换了个话题,“红枚,我今天来找你,是有件事想跟你说。赢海总部的调令我拒了,我不会去总部了。”

吴红枚猛地抬起头,满脸震惊的看向苏,“你不去?那可是副总经济师!你都拒了那你去哪儿?玛利亚可只给了你三天时间。”

“我准备跟别人合伙开公司了。公司已经注册好了,注册资金一千万,专门做存量资产改造和长租公寓运营。我任法人和总裁,占公司百分之三十五的股份。”

吴红枚张着嘴,眼睛瞪得像铜铃,满脸都是不可思议的神情。

苏筱看着吴红枚解释说道:“我今天就是来挖你的。新公司缺一个人力资源总监,大股东点名要你。待遇跟玛利亚在赢海的级别持平。”

吴红枚整个人都傻了。

她看看苏筱,又低头看看自己面前那碗凉透了的牛肉面,脑子里像有两股浪在打架。

一边是她在赢海辛辛苦苦熬了这么多年才拿到的稳定岗位,五险一金,年底双薪,不出差错就能按部就班往上熬。

虽然被玛利亚呼来喝去,但好歹是个铁饭碗。

另一边是一个听起来像做梦一样的机会:人力总监,待遇对标玛利亚,跟最好的闺蜜一起创业。

吴红枚张了张嘴,想说什么,但她发现自己根本不敢开口。

张小北摔门的声音还在她耳朵里回响,那句离婚就像根刺一样扎在她心里。

父母的不讲道理,还有弟弟的天经地义,都让此时的吴红枚感到窒息。

感觉自己的这个原生家庭,就是一个永远填不满的窟窿,这些年她已经填了多少钱进去了?

如果自己真的辞了赢海的工作,跟苏筱去创业,万一创业失败了怎么办?

万一新公司撑不下去怎么办?自己输得起吗?

可吴红枚又想,在赢海集团待着就稳吗?

玛利亚那个人什么德性她太清楚了,功劳永远是玛利亚的,黑锅永远是她吴红枚的,好事永远轮不到她头上,加班背锅倒是一次不落。

哪怕是她在赢海集团再熬上十年,大概率还是在人力资源部打杂受排挤,被玛利亚呼来喝去,拿着那点死工资,每个月往家里转钱,回到家里看张小北的冷脸。

这就是她吴红枚一辈子能过的最好日子了?

吴红枚深吸了一口气,然后抬起头看着苏筱,用一种从未有过的坚定说道,“苏筱,我跟着你干。”

苏筱看着吴红枚,再次确认了一遍:“你真的想好了?”

“想好了。”吴红枚说,“我在赢海熬了这么多年,也够本了。你说的对,给别人打工,老板需要你的时候你是人才,不需要你的时候你就是个弃子。与其等别人来决定我的去留,不如自己给自己做主。再说了,跟着你干,我

心里踏实。你苏筱是什么人,我太清楚了,你不会亏待我。”

苏筱点了点头,没说太多煽情的话,只说了一句:“那你等我通知,后面的事我来安排。”

“好。”

吴红枚端起桌上那碗凉透了的牛肉面,也不管凉凉了,大口大口地吃了起来。

刚才她还一点胃口都没有,现在忽然觉得饿了。

职场就像是一个又一个牢笼,跳出一个牢笼,或许会有更广阔的平台。